税务注销时房产税如何处理？

案例一  转租的房产税

甲公司从乙公司处租赁一套商业房，支付乙公司房租10万元，后又转租给丙公司，收取房租12万元，甲公司房产税应纳多少？

答复：

甲公司转租环节不征房产税。

房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。 

案例二  既自用又出租的房产税

你好，问一个房产税的问题，我公司既有自用的房屋，也有对外出租的房屋，房产税如何计缴？

答复：

（1）对于企业自用的房产，年应纳房产税额=房产账面原值×（1-30%）×1.2%

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额；

（2）对于企业出租的房产，年应纳房产税额=年租金收入×税率l2%

提醒：

对于同一个房产在既有自用的也有出租的情况下，自用部分按房产原值*（自用建筑面积/总建筑面积）来作为计税房产原值。

出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。 

案例三  土地要计入房产价值的房产税

我们工厂买了一块土地500万元，盖厂房，在建工程1000万元，已经竣工投入使用，土地面积10000平方，房屋建筑面积是2000平方，请计算是否按照500万元计入房产原值来计征房产税？每年需要交纳多少房产税？

答复：

该宗地容积率=2000/10000=0.2，小于0.5，需要按照房产建筑面积的2倍即4000平方米计算地价的。地价是500万元，那么需要计入房屋原值的是200万元。

每年的房产税=（1000+200）*70%*1.2%=10.08万元

提醒：

1、容积率是指某一宗地内，地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低。

宗地容积率＝建筑面积÷土地面积

2、计入房产原值计征房产税的地价，与该宗地的容积率密切相关。

（1）如果企业宗地容积率大于或等于0.5，地价全额计入房产原值计征房产税；

（2）如果宗地容积率小于0.5，可允许将部分土地的地价计入房产原值，即按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

案例四  免租期内的房产税

甲公司出租自有门头房，房产原值1200万元，每年租金30万元，约定三个月免租期，请问这三个月免租期如何交纳房产税？

答复：

一个季度的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒：

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，因此，企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税。 

案例五  无租使用期内的房产税

甲公司租赁了老板个人的自有门头房，房产原值1200万元，每年0租金，请问甲公司如何交纳房产税？

答复：

每个季度代为交纳的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒：

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 

01

应付账款无法支付

会计：需转为营业外收入；

税务：转出的应付账款不需要缴纳增值税，但要并入利润总额，计算企业所得税。

02

应收账款无法收回

欠款收不回来了做坏账损失，有个欠款时间的限制！

1、企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告；

2、企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万元或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。

会计：需确认为坏账损失或营业外支出；

1、若是你公司执行企业会计准则：  

      借：坏账准备 20万元

      贷：应收账款  20万元

2、若是你公司执行小企业会计准则：  

借：营业外支出  20万元

        贷：应收账款     20万元

税务：需根据不同情况提交相关证明资料：

（1）属于债务人破产清算的，应有人民法院的破产、清算公告；

（2）属于诉讼案件的，应出具人民法院的判决书或裁决书或仲裁机构的仲裁书，或者被法院裁定终（中）止执行的法律文书；

（3）属于债务人停止营业的，应有工商部门注销、吊销营业执照证明；

（4）属于债务人死亡、失踪的，应有公安机关等有关部门对债务人个人的死亡、失踪证明；

（5）属于债务重组的，应有债务重组协议、债务人重组收益纳税情况说明（“纳税情况说明”可提供债务人确认债务重组所得的承诺书，承诺书须有债务人全称，纳税人识别号、债务人主管税务机关名称、按税法规定确认债务重组所得的年度及金额等要素，并加盖债务人公章；或提供债务人已将债务重组所得在年度纳税申报表中反映并经主管税务机关受理盖章的企业所得税年度纳税申报表复印件）；

（6）属于自然灾害、战争等不可抗力而无法收回的，应有债务人受灾情况说明以及放弃债权申明；

（7）属于逾期三年以上的应收款项，应有情况说明并出具专项报告；

（8）属于企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，应有情况说明并出具专项报告；

（9）属于对外提供与本企业生产经营活动有关的担保而发生的担保损失，除提供上述相对应的材料外，还需提供被担保单位与本企业应税收入、投资、融资、材料采购、产品销售等生产经营活动密切相关的证明材料；

无法收回的应收账款，需有以上证明方能在企业所得税税前扣除。如果不能提供，则需在企业所得税中做纳税调增。

参考政策文件：

1. 《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例

2. 《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）

3. 《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）