3.9 出租办公楼的租价要含水电费吗

案例背景

甲公司为增值税一般纳税人，2021年3月，该公司将1000平方米的办公楼出租给乙公司，该办公楼是甲公司在2015年取得的。“营改增”后，房屋出租属于增值税的应税行为，同时涉及水电等费用的处理问题。目前，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定租金为每月每平方米160元（含水电费）每月供水的水量为1500吨，水的购进价格为每吨1.28元每月供电7000度，电的购进价格为每度0.45元。购进的水电均可取得增值税专用发票。

问题：水电和房屋如何核算有利于减轻增值税负担？

案例分析

甲公司的办公楼取得于全面“营改增”前，出租可以采用简易计税的方式。

租赁行为应纳增值税=160 000×5%=8 000（元）

甲公司销售水电不单独计价，且采用了简易计税的方法，购入的水电进项税额不得抵扣，需作进项税额转出。

购进水电对应的增值税=1500×1.28×11%+7000×0.45×13%=620.7（元）

增值税合计=8000+620.7=8620.7（元）

筹划方案

由于水电费占销售额的比重较小，因此可以考虑将销售水电与租赁办公楼分开核算，即甲公司与乙公司签订水电销售合同和办公楼租赁合同，分别核算水电收入和租赁收入。水电价格参照市场价确认水每吨1.8元，电每度0.7元办公楼租赁价格定为每月每平方米154元。当月取得租金收入共计154 000 元，水费收入为2700元，电费收入为4900元。

租赁办公楼采用简易计税方法：

增值税合计=154000×5%+2700×11%+4900×13%-620.7=8013.3（元）

节税金额=8620.7-8013.3=607.4（元）

法律依据

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

案例总结

虽然全面“营改增”已经过去一段时间，但是很多“老项目”的存在使得不同计税方式的选择对增值税产生较大影响。纳税人在遇到诸如此类的问题时，要根据自身情况进行测算，找到有利的计税方式。