5.4 利用利息支出进行筹划

案例背景

A房地产开发公司开发的项目在筹建时取得土地使用权的金额为7800万元，为开发土地、新建房屋和配套设施花费的开发成本为50000万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为3080万元，不超过银行同期同类贷款利率。

问题：如何合理降低土地增值税税负？

案例分析

如果不能提供金融机构的证明，则关于房地产开发费用的最高扣除金额如下：（取得土地使用权的金额＋开发成本）×10%=（7800＋50 000）×10%=5780（万元）

筹划方案

房地产开发企业在项目开发时，由于项目资金需求大，因此涉及的利息支出是进行税务筹划的重要节点。

这两种扣除方式为企业进行税务筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除费用的不同决定具体采用哪种扣除方法。

如果能够提供金融机构的证明，则关于房地产开发费用的最高扣除金额如下：（取得土地使用权的金额＋开发成本）×5%＋利息支出=（7800＋50 000）×5%＋3080=5970（万元）

扣除项目增加金额=5970-5780=190（万元）

可见，扣除项目中的开发费用越高，企业负担的土地增值税税负就越低。所以，企业可以选择提供金融机构证明。

法律依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

案例总结

企业判断是否需要提供金融机构证明，关键在于能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例：如果超过5%，则提供证明比较有利；如果不超过5%，则不提供证明比较有利。