5.7 变更合同筹划房产税

案例背景

甲公司有一处空置的办公楼拟对外出租，与乙公司签订了房屋租赁合同，约定该办公楼每年不含税租金为1000万元；另外，甲公司对于该处办公楼需要每年向丙公司支付200万元（不含增值税）物业管理费，丙公司向甲公司提供增值税专用发票用于抵扣。

问题：如何合理降低甲公司税负？

案例分析

甲公司将办公楼对外出租，应按“不动产租赁”缴纳增值税，税率为9%。

甲公司应缴纳增值税=1000×9%-200×6%=78（万元）

甲公司应缴纳附加税=78×（7%＋3%＋2%）=9.36（万元）

甲公司将办公楼对外出租，应从租计征房产税，税率为12%。

甲公司应缴纳房产税=1000×12%=120（万元）

甲公司将办公楼对外出租，签订的租赁合同应按“租赁合同”缴纳印花税，税率为1‰。

甲公司应缴纳印花税=1000×1‰=1（万元）

甲公司合计缴纳税金=78＋9.36＋120＋1=208.36（万元）

筹划方案

甲公司和乙公司签订办公楼租赁合同时，可以将合同约定改为：办公楼每年不含税租金为800万元，另支付丙公司物业管理费200万元（不含增值税），由甲公司代为收取。物业管理费不需要作为印花税和房产税的计税依据。

甲公司应缴纳增值税=800×9%=72（万元）

甲公司应缴纳附加税=72×（7%＋3%＋2%）=8.64（万元）

甲公司应缴纳房产税=800×12%=96（万元）

甲公司应缴纳印花税=800×1‰=0.8（万元）

甲公司合计缴纳税金=72＋8.64＋96＋0.8=177.44（万元）

甲公司节税=208.36-177.44=30.92（万元）

法律依据

（1）根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（2）根据《中华人民共和国印花税法》，租赁合同按租金的1‰缴纳印花税。

案例总结

通过合同中不同的约定方式，将可以不计入计税依据的收入分开列示，以降低各项税款的计税依据，从而达到节税的目的。