5.8 个人房产税筹划

案例背景

某私营企业主X先生因公司扩展业务的需要扩招部分员工，业务提升后预计每年可以取得利润400万元。为解决外地员工的住宿问题，同时看好房产的增值空间，公司拟在附近购人一处市场价为500万元（不含增值税）的住房作为员工宿舍，当地同类房屋的租赁价格为每月2万元（不含增值税），当地房产税原值扣除比例为30%。

问题：如何合理降低公司税负？

案例分析

企业购入住房时需要按“财产转移数据”缴纳印花税，税率为0.5%。

该私营企业应缴纳印花税=500×0.5%0.25（万元）

因购人的房产拟用于职工福利，所以购人时的增值税税额不能抵扣。该私营企业可以抵扣的进项税额为0。

购入后，该房产归私营企业所有，每年应从价缴纳房产税。

该私营企业每年应缴纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元）

该房产根据税法折旧，每年可以计提折旧费用=500÷20=25（万元）

该私营企业每年可以扣除的企业所得税=25×25%=6.25（万元）

筹划方案

X先生可以将拟以私营企业名义购买的住房改为以个人名义购买，再将房屋以出租的形式提供给私营企业，每月按市场价从私营企业取得租金收入。

因个人销售或购买住房可以免征印花税，所以购入时不产生税款；同时，X 先生和私营企业签订的租赁合同免征印花税。

X先生将房屋出租给私营企业，每月租金收入2万元，免征增值税。

X先生将住房用于出租，需要按照租金收入缴纳房产税。

X先生每年应缴纳房产税=2×12×4%=0.96（万元）

X先生每年取得的租金收入应缴纳个人所得税=（24-0.96）×（1-20%）×10%=1.84（万元）

该私营企业每年可以扣除企业所得税=2×12×25%=6（万元）

X先生和私营企业购入房产可以节税0.25万元。

持有期间每年可以节税=4.2-0.96-1.84-0.25=1.15（万元）

（以后X先生将房产出售时也可以享受个人免征土地增值税的优惠。）

法律依据

（1）根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（2）根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号），采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

（3）根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

案例总结

通过利用国家政策对个人的偏向，将企业需要购买的住房以个人名义购买后再出租给企业，可以达到节税的目的。