7.4 以股权转让的方式转让不动产

案例背景

甲公司拟将其十年前外购的一处厂房对外出售，该厂房购人时的成本为1000 万元，现对外出售的不含税价格为5000万元。根据税法的规定，土地增值税扣除项目金额合计为3000万元（假定该房有六成新）。

问题：如何降低厂房对外出售环节高额的土地增值税？

案例分析

直接出售厂房土地增值税测算表

根据上表数据，对照土地增值税四级超率累进税率表，该交易对应的土地增值税税率为40%，速算扣除数为5%。

应纳土地增值税=2000×40%-3000×5%=650（万元）税负高达13%。筹划方案

由于单独交易厂房面临较重的土地增值税，因此可以考虑将厂房从甲公司分立出去成立乙公司，由乙公司持有厂房，再由乙公司将其股权转让给购买方，通过股权转让的方式间接实现厂房的转让。

根据现行政策，甲公司分立乙公司的过程涉及的厂房持有主体的变更不征收土地增值税。乙公司后续转让的是其股权而非厂房本身，也不需要缴纳土地增值税。

通过该方案，甲公司可以节约土地增值税650万元。

法律依据

（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

（2）根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号），按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

案例总结

通过转让股权的方式回避土地增值税的征税是企业降低土地增值税的方法之一，但该方法在理论界和实务界均存在一定的争议。部分税务机关依据税法实质课税的原则认定该类股权转让视同房地产交易缴纳土地增值税，因此在实际操作过程中应加强与主管税务机关的沟通，主管税务机关的认可是方案顺利实施的前提。