7.5股权方式转让房地产是否一定有利

案例背景

M公司为房地产开发企业，A公司为其母公司。2021年，M公司支付3000万元土地出让金取得了一宗土地的使用权拟开发非普通住宅项目。同年，M公司投入房地产开发成本共计1500万元，三项期间费用为500万元。后M公司由于现金流问题而无法继续开发，欲将该未完工的在建工程以8500万元(不含增值税)的价格转让给B公司。除该房地产项目外，M公司无其他业务，契税适用的税率为3%。

问题：如何降低本次在建工程转让的整体税负?

案例分析

在直接转让资产的情况下，双方的税负分析如下：

A公司：

(1)应纳增值税=8500×5%=425(万元)

(2)应纳城市维护建设税及附加=425×(7%+3%+2%)=51(万元)

上述两项税费合计=425+51=476(万元)

(3)土地增值税：

不含税收入为8500万元。

可扣除项目金额=(3000+1500)×(1+20%+10%)+51=5901(万元)

增值额=8500-5901=2599(万元)

增值率=2599÷5901×100%=44%

适用土地增值税税率30%,速算扣除数为0。

应纳土地增值税=2599×30%-5901×0=779.7(万元)

(4)应纳企业所得税=(8500-3000-1500-500-51-779.7)×25%=667.33(万元)

税费合计=476+779.7+667.33=1923.03(万元)

B公司：

应缴契税=8500×3%=255(万元)

双方合计总体税负=1923.03+255=2178.03(万元)

筹划方案

为了降低转让环节的整体税负，A公司可以从土地增值税入手，选择运用转让股权的方式完成不动产项目的转让，具体操作流程：A公司先将其股份的80%转让给B公司，20%转让给C公司；然后C公司将其从A公司取得的M公司20%的股权转让给B公司，至此，B公司取代A公司成为M公司的母公司通过股权转让的手段实现了房地产开发项目的实质转移(之所以分两次转让，主要是为了回避国税函〔2000〕687号文中关于单次100%转让股权且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，本着实质重于形式的原则应征收土地增值税)。

税负分析如下：

股权转让不属于增值税的应税行为，不征增值税。土地增值税暂免征收。

企业所得税=(8500-5000)×25%=875(万元)

A公司要缴纳的税负总计为875万元。

与直接转让资产的方式相比，股权转让节税金额为1303.03万元。

B公司拿到项目后继续投入约7500万元进行项目开发建设，其间一共发生期间费用800万元。该部分项目为非普通住宅，后续取得不含增值税销售收入共计26000万元。在以股权转让方式完成前述开发后，后续税负情况分析如下：

(1)应纳增值税=26000×5%=1300(万元)

(2)应纳城市维护建设税及附加=1300×(7%+3%+2%)=156(万元)

上述两项合计=1300+156=1456(万元)

(3)土地增值税：

不含税收入为26000万元。

可扣除项目金额=(3000+1500+7500)×(1+20%+10%)+156=15756(万元)

增值额=26000-15756=10244(万元)

增值率=10244÷15756×100%=65%

适用土地增值税税率40%,速算扣除数为5%。

应纳土地增值税=10244×40%-15756×5%=3309.8(万元)

(4)应纳企业所得税=(26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)×25%=2308.55(万元)

税费合计=1456+3309.8+2308.55=7074.35(万元)

在上个环节采用资产转让方式，纳税情况如下：

(1)应纳增值税=(26000-8500)×5%=875(万元)

(2)应纳城市维护建设税及附加=875×(7%+3%+2%)=105(万元)

上述两项合计=875+105=980(万元)

(3)土地增值税：

不含税收入为26000万元。

法律依据

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)。国家税务总局之所以做出这样的回复，主要是基于实质重于形式的原则，采取税收穿透原理进行反避税。但现在全国各地税务机关对该文件的执行口径不一，有参照执行的，也有未参照执行的。问题的关键点在于，回复针对的是一次性转让100%股权的行为，并不包括转让比例未达100%或分次转让的情形。上述案例中之所以分拆成两步操作，就是为了规避该文件的政策限制。

案例总结

判断一个交易方式的好坏，不能只看一方，也不能只看一个阶段，而是要全面综合考量，才能得出科学的结论。判断一个税务筹划方案的好坏往往要全方位考察，有时从某个阶段或者某些阶段来看，税务筹划方式是合理的，但从全局来看，税务筹划方案可能无法起到节税的效果。不成功的税务筹划方案带来的结果可能费时费力，反而增加了税负。